선대인경제연구소
 
 

바로 읽는 경제뉴스

국내 경제 관련보도의 허실을 짚어드립니다

“대치동 은마아파트 재건축 수익성, 은행 이율보다 낮아”
2014-05-12조회수: 4491
ㆍ선대인경제연구소, 5년 후 분석
ㆍ“여전히 높은 현재 시세가 원인… 연평균 예상 수익률은 1.9%”

재건축 아파트 투자 대명사로 꼽히는 서울 강남구 대치동 은마아파트 사업 수익성이 은행 이율보다 낮다는 연구 결과가 나왔다.

선대인경제연구소는 11일 은마아파트가 지금부터 5년 후 재건축이 끝난다고 가정할 경우 재건축 후 예상 세후 총수익률은 9.4%로, 연평균 수익률은 1.9%로 나타났다고 밝혔다. 은행 4~5년짜리 정기예금금리 2.96%보다 낮은 수준이다. 이는 강남 아파트 가격이 5년 뒤에도 현재 수준일 때를 가정한 셈법이다.사업 수익성 계산은 현재 은마아파트 4442가구를 통째로 매입한 뒤 최종 투자비용을 빼고 남는 수익금을 사업 추진 연한에 따라 계산하는 방식이 사용됐다. 총 투자비용은 5조270억원이 소요된다. 이는 재건축 전 아파트 전체 매입 대금 3조9022억원에다 재건축 총사업비 1조1248억원을 더한 값이다.

매입 대금은 국토교통부가 공개한 올 1분기 실거래 가격 평균을 적용했다. 재건축 총사업비에는 재건축 공사비 7293억원, 공사비 조달 금융 비용 875억원, 조합원 이주 금융비용 3079억원이 포함됐다. 총 투자비용 5조270억원에서 재건축 후 조합원과는 상관없는 일반 분양 물량 1166가구의 분양대금 9973억원을 빼면 최종 투자비용은 4조296억원이다. 재건축 후 조합원 물량 시세 총액은 4조7322억원으로 잡았다. 이는 은마아파트와 사정이 비슷한 강남구 도곡동 도곡렉슬아파트 실거래가를 적용한 것이다. 

재건축 후 조합원 물량 시세총액 4조7322억원에서 최종 투자비용 4조296억원을 빼고 남은 7025억원이 재건축 후 조합원 수익금이다. 이 재건축 후 수익금 7025억원을 최종 투자비용 4조296억원으로 나눈 값 17.4%가 재건축 수익률이 된다. 이 수치는 재건축이 완료된 시점의 세전 전체 수익률이다. 세후 수익률은 9.4%로, 세후 수익률은 연 1.9%로 계산됐다.


아파트 가격이 그대로이고 재건축에 10년이 걸렸을 때 세후 수익률은 연 0.9%였다. 같은 식으로 계산해서, 강남 아파트 가격이 10% 상승할 때 재건축 세전 수익률은 19.5%로 늘어나지만 재건축에 5년이 걸리면 세후 수익률은 연 3.9%였다. 10년이 걸린다고 가정하면 1.9%였다. 


정남수 팀장은 “사업성이 떨어지는 가장 큰 원인은 현재 가격이 여전히 높기 때문”이라며 “부동산 가격이 떨어지는 데다 재건축 사업 기간을 정확히 알 수 없다는 점에서 위험 요인은 더 크다”고 말했다.

기사전문 바로가기목록

  • 작성자: 양희춘등록일: 2014-09-09 22:42:02

    한보 정태수 회장땅도 발견됐어요.
    국가에서 상가쪽은 공매로 넘겼고요, 아파트쪽은 물건으로 나온 상태 입니다.
    주민이 매입해야되는 상황입니다.

    상가쪽은 빼버리고 한다지만 몇동인지 모르겠으나 그동의(화단포함) 상당수 땅이 정태수 회장 땅이라 살고있는 사람들과의 법적인 문제와 아울러 그 동만빼고 할 수 없어 진통이 예상됩니다.

    가장 깔끔한 것은 입주민들이 돈내고 사줘야 하는 건데, 이것도 반발이 만만치 않은 상태입니다.