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가계부채 종합대책의 파급효과는?
부동산 가계부채 정부정책 2017-11-03 17:06:00

가계부채 종합대책의 핵심내용은?

지난 10월 24일 문재인정부는 가계부채 종합대책을 내놨다. 핵심은 가계부채 취약계층에 대한 지원을 강화하고 가계부채 증가율을 낮추겠다는 것이다. 특히 부동산 투기를 유발하는 다주택자를 핵심 타겟으로 하고 있다. 사실 이번 대책은 6.19, 8.2, 9.5에 이은 문재인정부의 네 번째 부동산 대책이라고 할 수 있다. 지난 몇 년간 국내 부동산시장이 가계부채에 의존해 성장해왔기 때문이다. 결국 가계부채 증가속도를 조절하겠다는 이번 대책은 국내 부동산시장에 상당한 영향을 미칠 수밖에 없다. 

10.24대책의 내용을 좀 더 자세히 살펴보자. <그림1>에서 보는 것처럼 이번 가계부채 종합대책은 크게 3대 정책목표와 7개 핵심과제로 정리할 수 있다. 첫 번째 목표인 ‘취약차주 맞춤형 지원’에는 세 가지 핵심과제가 포함되는데, 가구들과 자영업자들을 상환능력과 부채상황 등에 따라 각각 4개의 그룹으로 나누고 취약한 계층에 금융지원 또는 리스크 관리를 제공하는 내용을 포함하고 있다. 

주목할만한 부분이 두 번째 목표인 ‘총량측면 리스크 관리’다. 이번 대책에서 정부는 가계부채 증가율을 추세치보다 0.5~1.0%포인트 낮추겠다는 목표를 제시했다. <그림1>의 아래 그래프에서 보듯이 박근혜정부가 부동산부양책을 남발하면서 가계부채 증가율이 11~12% 수준까지 급증했는데, 문재인정부는 이를 7~8% 수준으로 유지하겠다는 계획이다. 명목 가계소득 증가율도 4~5% 수준이므로 연간 가계부채 증가율도 4~5% 이내로 묶어야 한다고 보면 다소 느슨한 목표치라고 볼 수 있다. 그럼에도 불구하고 박근혜정부 후반의 부채 급증 추세에서는 벗어나겠다는 의지를 표명한 점은 분명하다. 

또한 ‘신(新) 총부채상환비율(DTI)’ 제도와 총부채원리금상환비율(DSR) 제도를 도입하기로 했다. DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율(연간 원리금 상환액/연간소득*100)을 말한다. 예를 들어 DTI 규제가 40%로 설정되어 있다면 연간소득이 5,000만원인 사람은 연간 원리금 상환액이 2,000만원을 초과할 수 없다. 여기서 중요한 것은 분자인 ‘연간 원리금 상환액’을 책정하는 방식이다. 지금까지는 주택담보대출(주담대)이 2건 이상인 대출자의 경우 DTI를 산정할 때 연간 원리금 상환액에 기존 주담대 이자와 신규 주담대 원리금이 포함되었으나, 이제는 신구 주담대 원리금을 모두 반영하기로 한 것이다. 또한 연간소득 산정시 최근 2년간 소득기록을 확인(현재는 최근 1년 기록을 확인)하기로 했고, 연금납부액이나 카드사용액 등으로 대신하던 인정소득을 일정비율 차감하기로 함으로써 자영업자나 은퇴자들의 대출여력이 줄어들게 되었다. 

한편 총부채원리금상환비율(DSR)은 주택담보대출뿐만 아니라 전체 금융부채의 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미하는데, 원래는 시행시기가 2019년으로 예정되어 있었으나 문재인정부가 이를 내년으로 앞당기기로 했다. 결국 이번 가계부채 종합대책에 따라 사람들이 이전에 비해 추가로 주택담보대출을 받기가 어려워지고, 대출을 받더라도 액수가 크게 줄어들게 된다. 

<그림1>
주) 기획재정부 자료에서 인용

세 번째 목표인 구조적 대응에 관해서는 가계소득 증대와 인구구조 변화 대응 및 임대주택시장 개선 등을 핵심과제로 제시하고 있다. 양질의 일자리 창출을 위해 경제정책 수단을 동원하고 규제를 완화하며, 일자리 취약계층에 대한 지원 강화와 주택연금 활성화, 임대주택 공급구조 개선 등의 방안이 포함되어 있다. 


가계부채 급증의 배경은? 

사실 이 같은 가계부채 대책은 진작에 나왔어야 했다. 가계부채 문제가 한국경제의 시한폭탄으로 여겨질 만큼 심각한 상황이기 때문이다. <그림2>에서 보는 것처럼 가계부채 규모는 꾸준히 증가해왔으며, 특히 최근 몇 년간 급격히 증가했다. 2007년부터 2014년까지 연평균 60조원가량 증가한 반면, 2015~2016년에는 연평균 129조원 증가했다. 박근혜정부가 대출 건전성을 관리하는 수단인 DTI와 LTV까지 무력화하며 이른바 ‘빚내서 집 사라’는 식의 부동산 부양책을 펼친 결과다. 

<그림2>
주) 한국은행과 기획재정부 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

이에 따라 2007년에 665조원이었던 가계부채 규모는 2016년에 1,343조원으로 십 년 만에 두 배 이상 불어났다. 올해에도 2분기말 현재 1,388조원으로 전년동기대비 10.4%나 증가했다. 더욱 심각한 문제는 가계부채가 가계의 가처분소득보다 더 빠르게 증가하고 있다는 점이다. 이에 가처분소득 대비 가계부채 비율(자금순환 기준)은 2014년 163%에서 2016년 179%로 빠르게 상승하고 있다. 

항목별로 살펴보면, 가계부채는 크게 가계대출과 판매신용(카드사/할부금융사 외상판매)으로 나뉜다. 이 가운데 올해 2분기말 현재 가계대출이 1,313조원, 판매신용이 75조원으로 가계대출이 95%를 차지하고 있다. 그리고 가계대출 가운데 가장 큰 비중을 차지하는 것이 주택담보대출이다. <그림2>에서 보는 것처럼 가계대출 1,313조원 가운데 주택담보대출이 744조원으로 54%를 차지하고 있다. 이뿐만 아니라 주택담보대출은 최근 가계부채 증가를 주도하고 있는 항목이기도 하다. 2016년의 경우 가계부채 증가액 139조원 가운데 56%인 78조원이 주택담보대출 증가액이었다. 참고로 주택담보대출은 크게 일반주택담보대출, 집단대출, 정책모기지로 나눌 수 있는데, 모든 항목이 증가하고 있는 가운데 최근 집단대출과 정책모기지가 매우 높은 증가율을 보이고 있다. 이 역시 박근혜정부의 부동산 부양정책이 반영된 결과다. 

정부는 아직까지 가계부채 문제가 시스템 리스크로 이어질 가능성은 낮다고 보고 있다. 상환능력이 부족해 가계부채 부실화가 우려되는 가계의 비중이 아직까지 상대적으로 낮다는 이유에서다. 하지만 최근과 같이 높은 증가세가 이어질 경우 가계의 상환부담이 커지고 소비에도 악영향을 미칠 수 있어 안심하기 어렵다. 특히 최근 국내 시장금리가 상승하고 있어 취약계층이 늘어날 가능성이 크다. 실제로 DSR 40% 이상, DTA(자산대비부채비율) 100% 이상의 고위험가구수는 2015년 29.7만가구에서 2016년 31.5만가구로 늘어나는 추세다. 

자영업 대출도 우려할만한 상황이다. 2012년 355조원에서 2016년 521조원(개인사업자대출 329조원+가계대출 192조원)으로 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 지난 몇 년간 국내 자영업자수가 정체 내지 감소세를 보이고 있는 점을 감안하면 자영업자 1명당 부채가 그만큼 커졌다는 것을 의미한다. 자영업자들은 기업형, 투자형, 일반형, 생계형 등으로 나뉘는데, 특히 대출금 3억원 이하이면서 연소득도 3천만원 이하인 생계형 자영업자의 상환능력이 낮아 금리상승에 취약한 것으로 나타났다. 생계형 자영업자는 48.4만명으로 전체 자영업자의 30.2%를 차지한다. 사실 자영업자들은 개인사업자대출과 가계대출을 동시에 받았거나 은행과 비은행 모두에서 대출을 받은 경우가 상당히 많다. 따라서 한 부분에서 연체가 발생하면 다른 부분으로 부실이 쉽게 전이될 수 있다. 자영업 부진이 가계대출 부실로 이어질 수 있는 것이다. 실제로 최근 중소벤처기업부와 통계청 자료에 따르면 소상공인∙자영업자들 가운데 창업 3년 이내에 폐업하는 비율이 61.2%, 5년 이내에 폐업하는 비율이 72.7%에 이르는 것으로 나타났다. 내수부진과 과당경쟁 심화로 매출은 더디게 늘어나는 반면, 각종 비용과 지출이 늘어나면서 수익성이 악화한 탓이다. 특히 도소매업과 음식점의 폐업률이 높게 나타나고 있다. 
 
한 가지 주목할만한 점은 자영업자 대출이 부동산임대업을 중심으로 빠르게 증가해왔다는 점이다. 부동산임대업의 대출은 수년째 도소매업, 음식숙박업, 제조업에 비해 높은 증가율을 기록해왔으며, 2016년 현재 자영업자 전체 대출의 27%로 가장 높은 비중을 차지하고 있다. 저금리 기조와 정부의 부동산 부양책에 영향을 받아 부동산임대업 부문의 자영업자들이 적극적으로 대출을 받았고, 금융기관들 역시 담보가 있고 상대적으로 사업리스크가 낮은 쪽을 선호한 결과다. 하지만 가계부채 규제가 강화되고 금리인상으로 상환부담이 높아지면 이 부분 역시 타격을 받을 수 밖에 없다. 

이와 함께 최근 연령대별 가계대출 추이를 보면 20∙30대가 증가세를 주도한 것으로 나타났다. 올해 상반기에 20∙30대가 빌린 가계대출은 28조6천억원으로 전체 가계대출 증가액의 61%를 차지했다. 박근혜정부의 부동산 부양책과 저금리 기조 속에서 신용도가 높은 젊은 층이 집을 장만하기 위해 적극적으로 대출을 받은 것이다. 역설적인 것은 이 같은 상황에서 30대의 월세 거주 비중이 높아지고 부동산 첫 구입연령도 갈수록 높아지고 있다는 점이다. 이는 세대 내의 양극화가 심화하고 있다는 것을 의미한다. 


갈수록 커지는 금리인상 압력

사실 지난 몇 년간 경기침체에도 불과하고 부동산시장이 활기를 보였던 것은 가계부채가 급증하며 부동산시장을 떠받쳤기 때문이다. 즉 가계부채 증가 요인을 빼놓고는 부동산시장 상황을 설명하기 어렵다. 그리고 이는 정부가 가계부채 증가를 억제할 경우 부동산 가격이 하락할 가능성이 커진다는 것을 의미한다. 문제는 지금부터다. 금리가 오르고 있기 때문이다. 

<그림3>
주) 은행연합회와 한국은행, 미 연준 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

신한, KB국민, KEB하나, 우리 등 주요 시중은행들은 최근 한달 사이에 주택담보대출(5년 고정금리 후 변동금리)의 금리를 평균 0.3~0.4%포인트 인상했다. KEB하나은행은 10월 23일부터 시중은행 중 처음으로 주택담보대출 금리를 5%대로 끌어올렸다. 이에 따라 대출받은 사람들의 이자부담도 커질 전망이다. 만약 어떤 사람이 4.0%의 금리로 3억원의 주택담보대출을 받았는데 금리가 4.4%로 오르면 이 사람이 일년 동안 갚아야 할 이자는 1,200만원에서 1,320만원으로 오르게 된다. 이와 관련해 주택담보대출 금리의 기준 역할을 하는 코픽스 금리 역시 최근 크게 상승했다. <그림3>의 첫 번째 그래프에서 보는 것처럼 9월 1.47%에서 10월 1.52%로 오르면서 9개월만에 최고치를 기록했다. 

여기에 한국은행이 조만간 기준금리를 인상할 가능성도 제기되고 있다. <그림3>의 두 번째 그래프에서 보는 것처럼 한국은행은 2012년부터 지속적으로 기준금리를 인하해왔으며, 2016년 6월 이후부터 1.25% 수준을 유지하고 있다. 그런데 미 연준이 올해 들어 기준금리를 잇따라 인상하면서 현재 미국의 기준금리 상한선이 1.25%로 한국의 기준금리와 같아졌다. 문제는 올해 안에 미 연준이 기준금리를 추가로 인상할 가능성이 높다는 점이다. 10월 31일~11월 1일에 열린 FOMC 회의 직후 미 연준은 미국경제가 견고하다고 밝히며 12월의 기준금리 인상가능성을 예고했다. 시장에서도 인상가능성을 높게 보고 있다. 시카고상품거래소(CME)의 페드워치(FedWatch)에 따르면 미 연준이 12월에 기준금리를 1.25~1.50% 수준으로 인상할 가능성이 96.7%인 것으로 나타났다. 

만약 한미간 기준금리가 역전되면 한국의 기준금리 인상압력도 커지게 되며, 한국은행은 상당한 딜레마에 처하게 될 것으로 보인다. 물론 현재 한국은 수출호조로 경상수지 흑자가 지속되고 있고 외환보유액도 높은 수준을 기록하고 있어 금리가 역전되더라도 당장 대규모 외화유출과 같은 상황이 발생하지 않을 수도 있다. 그러나 시장금리는 이미 상승압력을 받고 있다. 단적으로 미 연준이 대차대조표 축소 구체화하면서 한국의 2년물 국채금리가 크게 오른 것을 들 수 있다. 상반기까지 1.6% 수준을 유지하던 금리가 현재 2%를 넘어선 것이다. 이렇게 볼 때 미국의 기준금리 인상 움직임에 맞추어 한국도 기준금리를 인상할 필요가 있다. 실제로 10월 금융통화위원회 결과 한국은행 역시 조만간 기준금리 인상에 나설 것임을 시사하고 있다.

그렇지만 내수부진이 지속되는 상황에서 가계에 큰 부담을 줄 수 있기 때문에 기준금리 인상도 손쉽게 선택하긴 어렵다. 최근 박광온 더불어민주당 의원실이 한국은행 자료를 바탕으로 발표한 자료에 따르면 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 인상할 경우 이자부담 증가액이 상위 0~20%는 1조1,000억원, 상위 20~40%는 5,000억원, 중위 40~60%는 4,000억원 등 총 2조3,000억원에 이를 것으로 전망되었다. 또한 지난해부터 올해 상반기까지 국내경기를 떠받치다시피 했던 건설부문 역시 크게 둔화할 것으로 보인다. 이와 관련해 최근 주택 인허가, 건축 인허가∙착공 등 건설투자 선행지표들이 모두 부진한 모습을 보이고 있다. <그림4>의 첫 번째 그래프에서 보는 것처럼 주택 인허가실적은 2016년 전년대비 -5.1% 감소했고, 올해에는 두 자리수 이상 감소세를 보일 것으로 예상된다. 건축착공 역시 최근 마이너스 성장세가 이어지고 있다. 이뿐만 아니라 2017년과 2018년에 입주물량이 크게 증가해 건설사들의 부담이 커질 것으로 전망된다. 한국신용평가 전망에 따르면 2017년 입주물량이 약 38만호로 장기평균 입주물량인 28.7만호를 크게 상회하고 2018년에는 입주물량이 44만호로 더욱 커질 전망이다. 결국 건설경기가 둔화하는 상황에서 정부가 가계부채 증가 속도를 억제하고 기준금리를 인상하는 것은 건설사 실적에 상당한 부담이 될 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 박근혜정부처럼 부동산과 건설 경기에 의존한 성장을 지속할 수 없다는 점만은 분명하기 때문에 기준금리 인상을 회피해서는 안 된다. 더구나 올해 3분기 경제성장률이 1.4% 수준으로 높게 나타난 만큼 기준금리를 인상할 경제적 여건이 어느 정도 마련됐다고 볼 수 있다. 현재 나타나고 있는 건설경기 부진 역시 박근혜정부 후반에 이루어진 과도한 투자가 정상화하는 과정이라고 볼 수 있다. 

<그림4>
주) 국토교통부 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성


저금리 시대가 저물어가고 있다 

이렇게 볼 때 문재인정부가 이번에 내놓은 가계부채 종합대책은 국내 금융시장과 부동산시장에 상당한 파급효과를 가져올 것으로 보인다. 물론 아쉬운 점도 있다. 예를 들어 신DTI 도입을 당분간 서울과 수도권 등 기존 DTI 적용지역에 한정하기로 한 것을 들 수 있다. 신DTI는 차주의 상환능력을 고려해 대출을 제공하도록 한다는 점에서 바람직한 금융규제 방향이다. 가계부채 종합대책이 부동산문제에 한정되지 않는 만큼 이를 다른 지역으로 확대할 필요가 있다. 일부에서는 이번 가계부채 대책에 다주택자에 대한 보유세 인상안이 없는 것을 문제 삼고 있지만, 보유세는 조세정책을 좀 더 근본적으로 개편할 때 함께 강화하는 것이 더 바람직하다. 

그러나 이 같은 점에도 불구하고 지난 몇 년간 부동산시장이 가계부채의 비정상적인 증가에 의지해 성장해왔던 만큼 가계부채를 억제하는 것 만으로도 부동산시장이 위축될 가능성이 크다. 무엇보다 저금리 시대가 끝나고 있다. 미 연준이 기준금리를 인상하고 대차대조표 축소에 나서면서 유동성을 다시 흡수하고 있고, 한국 역시 시장금리가 오르면서 한국은행이 기준금리 인상을 저울질하고 있다. 정부가 투기수요 억제를 위한 다양한 대책을 내놓은 만큼 한국은행도 가계부채 억제를 위해 늦지 않게 시장에 분명한 시그널을 줄 필요가 있다. 

한편 가계부채 정상화가 불가피한 일이지만, 이에 따른 충격에도 대비할 필요가 있다. 특히 저신용∙저소득 채무자들이 고통을 겪게 될 것으로 보인다. 상환능력이 부족하거나 소득수준이 낮은 자영업자들이 타격을 입을 가능성이 높은 만큼 이들에 대한 지원과 관리가 필요하다. 일반인들도 부채관리에 나설 필요가 있다. 금리가 높아지는 상황에서는 부채를 줄이는 것이 가장 바람직하며, 여의치 않을 경우 고정금리로 갈아타는 것을 고려할 필요가 있다. 금리상승에 직접적인 영향을 받는 채권투자 역시 수익률이 하락할 가능성이 있어 투자계획을 재점검해야 한다. 이렇듯 가계부채 정상화와 금리상승이 앞으로 상당한 충격과 파급효과를 낳을 것으로 보인다. 일반 가계들도 경제상황 변화에 따른 대비가 필요하다. 

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